Thị trường nhà ở Việt Nam đang chịu áp lực rất lớn khi giá tiếp tục tăng vọt, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh - trung tâm kinh doanh và tài chính của đất nước - hiện là một trong những thành phố đắt đỏ nhất Đông Nam Á đối với người dân địa phương, vượt qua Bangkok, Jakarta và Singapore, theo Business Times (Singapore).
Dân số ngày càng tăng, hoạt động mua nhà đầu cơ và nguồn cung trì trệ đang đẩy giá nhà vượt xa mức tăng trưởng thu nhập - phản ánh những thách thức mà một số thành phố lớn trên thế giới phải đối mặt.
Phó giám đốc điều hành của Savills Việt Nam Troy Griffiths cho biết với tờ báo chuyên kinh doanh - kinh tế hàng đầu đảo quốc: "Chắc chắn nguồn cung nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh đang ở mức thấp kỷ lục".
Ông chỉ ra sự kết hợp của các ràng buộc pháp lý, các vấn đề của các nhà phát triển, thị trường tài chính và khu vực công.
Savills, một công ty tư vấn bất động sản có trụ sở tại London, dự báo sẽ thiếu hụt hơn 18.000 ngôi nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ năm nay đến năm 2026. Ít hơn 5% nguồn cung dự kiến trong ba năm tới sẽ có giá phải chăng, được định nghĩa là các căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng Việt Nam (157.290 SGD, hay hơn 120.000 USD).
Giá bất động sản Việt Nam đang tăng cao.
Tại thủ đô Hà Nội, giá bất động sản tăng cao cũng đã làm gia tăng sự thất vọng trong những người mua nhà.
Sự bất bình này đã làm bùng nổ việc thành lập một nhóm cộng đồng trên Facebook mang tên “Cộng đồng ngừng mua nhà tại Hà Nội để tránh tình trạng đầu cơ”, đã thu hút hơn 100.000 thành viên kể từ khi ra mắt vào tháng 4 năm nay.
Hơn nữa, bảng giá đất mới, được đưa ra tại nhiều địa phương ở Việt Nam sau khi Luật Đất đai được sửa đổi và nhằm mục đích điều chỉnh giá theo thị trường, đang gây ra một số lo ngại.
Bộ Xây dựng đã cảnh báo trong một báo cáo được công bố vào tháng 9 rằng những điều chỉnh này có thể đẩy giá nhà tăng từ 15-20% do chi phí phát triển tăng.
Bản dự thảo giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh, được công bố vào cuối tháng 7 nhưng vẫn đang chờ phê duyệt, cho biết giá đất có thể tăng gấp 5-10 lần. Một số khu vực thậm chí còn phải đối mặt với mức tăng lên tới 50 lần so với khung giá cố định 5 năm trước đó.
Tại Việt Nam, phí sử dụng đất thường chiếm từ 7-20% chi phí phát triển cho các dự án căn hộ cao tầng và từ 25-50% đối với nhà chung cư và biệt thự.
Griffiths cho biết: “Hy vọng Luật Đất đai sửa đổi gần đây sẽ tạo điều kiện có nhiều đất sạch cho phát triển hơn, nhưng các nhà phát triển khu vực tư nhân vẫn yêu cầu lợi nhuận khả thi nên sẽ luôn có căng thẳng về giá”.
Theo Numbeo, một cơ sở dữ liệu toàn cầu do cộng đồng đóng góp, kể từ giữa năm 2022, Thành phố Hồ Chí Minh và Manila được xếp hạng là những thành phố đắt đỏ nhất ở Đông Nam Á về căn hộ. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, hiện phải mất hơn 32 năm thu nhập khả dụng trung bình để một gia đình có thể mua được một căn hộ rộng 90 mét vuông.
Giá nhà TP HCM và Hà Nội vào top đắt đỏ nhất ASEAN. Đồ họa: BT.
Thành phố Hồ Chí Minh cũng vượt qua Singapore về mức chênh lệch lớn nhất giữa giá nhà trung bình và giá thuê ước tính trên khắp các thành phố ở Đông Nam Á, khiến việc thuê nhà trở nên hiệu quả hơn về mặt chi phí so với việc mua nhà ở khu vực trung tâm thành phố.
Tuy nhiên, các chuyên gia trong ngành lưu ý rằng tỷ lệ giá nhà trên thu nhập có thể làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng khả năng chi trả tại các thành phố lớn của Việt Nam, vì hầu hết người Việt Nam không chỉ dựa vào tiền lương để có thu nhập.
“Việt Nam cũng được coi là một thị trường đầu tư, nơi mọi người thường thích vốn chủ sở hữu hơn là nợ. Nhiều người mua bất động sản mà không dựa vào các khoản vay ngân hàng, do đó duy trì nhu cầu mạnh mẽ và thúc đẩy chu kỳ nhà ở”, tờ này nhận định.
Mặc dù giá cả tăng, khối lượng giao dịch bất động sản trong nước có thể tăng tới 35% so với cùng kỳ năm trước trong chín tháng đầu năm 2024, theo ước tính của công ty đầu tư có trụ sở tại Việt Nam VinaCapital.
Trên Batdongsan.com.vn, một cổng thông tin bất động sản của Việt Nam thuộc PropertyGuru của Singapore, các tìm kiếm về đất đai, nhà riêng và căn hộ trong quý 3 năm nay đã tăng lần lượt 49%, 25% và 24% so với cùng kỳ năm ngoái.
Chờ bất động sản tan băng
Ngành bất động sản Việt Nam đã bước vào giai đoạn suy thoái vào năm 2022 và chỉ phục hồi tăng trưởng vào quý đầu tiên của năm 2024.
Tuy nhiên, tín dụng xây dựng - các khoản vay ngắn hạn được sử dụng để tài trợ cho các dự án xây dựng - vẫn chưa bắt kịp với sự phục hồi tăng trưởng tín dụng chung tính đến tháng 5, trong khi phát hành trái phiếu trong nửa đầu năm vẫn ở mức thấp, theo BMI.
Thị trường bất động sản được kỳ vọng quay lại đà tăng trưởng sớm.
"Ngành bất động sản Việt Nam dường như đang phục hồi sau một thời gian dài suy thoái, nhưng chúng tôi cho rằng ngành kinh tế quan trọng này sẽ mất hai đến ba năm để trở lại mức tăng trưởng trước suy thoái", công ty viết trong một lưu ý vào ngày 12/9.
Công ty tin rằng mất cân bằng cung cầu nhà ở của đất nước sẽ mất thời gian để bình thường hóa, vì có sự chậm trễ trong việc xây dựng và cung cấp nhà ở giá rẻ để giải quyết tình trạng thiếu hụt.
Tuy nhiên, vẫn có sự lạc quan rằng những cải cách gần đây theo Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 và Luật Nhà ở năm 2023 sẽ giúp giải quyết các vấn đề về tiếp cận đất đai không hiệu quả, để phát triển dự án và cung cấp các ưu đãi cho nhà ở xã hội, dần mở đường cho triển vọng tích cực hơn cho lĩnh vực này.
Eric Levinson, giám đốc quan hệ đối tác thể chế tại VinaCapital, lưu ý rằng "Chính phủ có một số công cụ có thể sử dụng để thúc đẩy nền kinh tế, chẳng hạn như tăng chi tiêu cho cơ sở hạ tầng và tạo điều kiện cho sự tan băng hơn nữa của lĩnh vực bất động sản".
Ông nói thêm rằng "Một thị trường bất động sản mạnh mẽ hơn gần như chắc chắn sẽ cải thiện tâm lý người tiêu dùng và mức tiêu thụ tại Việt Nam, vốn đã có phần chững lại vào năm 2024".
Ngoài ra, các nhà phát triển cũng đang hướng đến các tỉnh lân cận của các thành phố lớn để giải quyết tình trạng thiếu hụt nhà ở giá rẻ. Các tỉnh gần Thành phố Hồ Chí Minh - như Bình Dương, Đồng Nai và Long An - cung cấp cho các nhà phát triển đất giá rẻ, đồng thời cũng được hưởng lợi từ việc cải thiện cơ sở hạ tầng và kết nối.